Limity ČNB pro hypotéky: LTV, DTI a DSTI srozumitelně

Proč ČNB limity vůbec stanovuje

Česká národní banka má od roku 2021 zákonnou pravomoc stanovovat pro všechny poskytovatele spotřebitelských úvěrů zajištěných obytnou nemovitostí závazné horní hranice ukazatelů LTV, DTI a DSTI. Které z nich jsou aktivní, vyhodnocuje bankovní rada nejméně dvakrát ročně – naposledy 4. června 2026 pravidla pro hypotéky ponechala beze změny. Cílem je omezit riziko, že by banky v období velkého zájmu o hypotéky poskytovaly úvěry domácnostem, které by je při zhoršení situace (ztráta práce, růst sazeb po skončení fixace) nezvládly splácet — a že by se taková rizika hromadila v celém bankovním sektoru najednou.

Limity se týkají žadatelů o hypotéku na koupi nemovitosti k vlastnímu bydlení i o investiční hypotéky, přičemž pro investiční úvěry ČNB od dubna 2026 doporučuje zvlášť přísnější hodnoty. Kdo se teprve chystá o hypotéku žádat, najde základní přehled podmínek v článku jak získat hypotéku.

LTV — poměr úvěru k hodnotě nemovitosti

LTV (z anglického loan to value) vyjadřuje, jak velkou část hodnoty zastavené nemovitosti hypotéka pokrývá. Hypotéka ve výši 3 000 000 Kč na nemovitost v hodnotě 4 000 000 Kč znamená LTV 75 %. K 24. 9. 2026 je LTV jediný aktivní závazný limit: pro hypotéky na vlastní bydlení platí horní hranice 80 %, tedy klient musí mít vlastní zdroje na doplacení alespoň 20 % hodnoty nemovitosti (vlastními úsporami nebo jiným způsobem financování).

Pro žadatele mladší 36 let, kteří si půjčují na pořízení vlastního bydlení, je horní hranice LTV 90 %, tedy s nižšími vlastními úsporami. Nezávisle na tom smí poskytovatel limit LTV překročit u nejvýše 5 % objemu nově poskytnutých hypoték – tuto objemovou výjimku ale banka využívá podle svého uvážení, nárok na ni klient nemá.

DTI — poměr dluhu k příjmu (limit je vypnutý)

DTI (debt to income) porovnává celkovou výši dluhu žadatele (včetně nově sjednávané hypotéky a všech dalších úvěrů) s jeho čistým ročním příjmem. Závazný limit DTI ČNB deaktivovala od 1. ledna 2024 a k 24. 9. 2026 ho pro hypotéky na vlastní bydlení nemá aktivní ani jako doporučení. Dřív platilo, že celkový dluh nesměl přesáhnout 8,5násobek čistého ročního příjmu (9,5násobek u žadatelů mladších 36 let). Tyto hodnoty lze brát jako rozumné měřítko, banky si ale vlastní limity nastavují samy a u vysokého zadlužení žádost i tak posoudí přísněji. Výjimkou jsou investiční hypotéky, u kterých ČNB od dubna 2026 doporučuje DTI nejvýše 7.

DSTI — poměr splátek k příjmu (limit je vypnutý)

DSTI (debt service to income) na rozdíl od DTI nesrovnává celkový dluh, ale výši měsíčních splátek všech úvěrů žadatele s jeho čistým měsíčním příjmem. Závazný limit DSTI ČNB deaktivovala od 1. července 2023. Dřív platilo, že splátky nesměly přesáhnout 45 % čistého měsíčního příjmu (50 % u žadatelů mladších 36 let). Banky ale schopnost splácet posuzovat musí dál a vlastní strop poměru splátek k příjmu si hlídají samy.

Pro orientaci: u žadatele s čistým měsíčním příjmem 40 000 Kč by podle dřívější hranice DSTI 45 % splátky všech jeho úvěrů (hypotéky i dalších půjček) neměly přesáhnout 18 000 Kč měsíčně. Konkrétní banka může být přísnější i benevolentnější. Orientační výpočet konkrétní splátky hypotéky podle výše úvěru, sazby a doby splácení umožňuje kalkulačka hypotéky.

Zvláštní limity pro investiční hypotéky

Od 1. dubna 2026 ČNB doporučuje u investičních hypoték – tedy úvěrů na pořízení třetí a další obytné nemovitosti nebo nemovitosti určené k pronájmu – přísnější limity: horní hranici LTV 70 % a DTI 7. Doporučení vydala bankovní rada 27. listopadu 2025. Tato opatření se vztahují na spotřebitelské úvěry zajištěné obytnou nemovitostí, poskytnuté od uvedeného data ke koupi investiční nemovitosti, a odrážejí to, že ČNB považuje financování nemovitostí k pronájmu za rizikovější kategorii než hypotéky na vlastní bydlení.

Jak si limity banky v praxi počítají

Do příjmu, ze kterého banka DTI a DSTI počítá, obvykle zahrnuje čistý příjem žadatele (a spolužadatelů, pokud o úvěr žádají společně) po odečtení daní a povinných odvodů, případně sníženého o životní minimum a další závazky, které banka musí ze zákona zohlednit. Do celkového dluhu i splátek se započítávají nejen nově sjednávaná hypotéka, ale i všechny stávající úvěry, kontokorenty a kreditní karty žadatele.

Protože závazný je jen limit LTV, konkrétní přístup jednotlivých bank k žádostem blízko těmto hranicím může lišit. Kdo řeší, jak si nastavit rozpočet tak, aby splátka hypotéky nebyla na hraně možností domácnosti, ocení i přehled v článku finanční rezerva, kolik mít — ukazatele DTI a DSTI totiž neřeší individuální výdaje domácnosti nad rámec úvěrů, jen poměr dluhu a splátek k příjmu.

Co dělat, když na limity nedosáhnete

Žadatel, který nesplní závazný limit LTV nebo vlastní požadavky banky (typicky kvůli nedostatku vlastních úspor pro požadované LTV), má několik možností: počkat a naspořit víc vlastních zdrojů, zvolit levnější nemovitost, prodloužit dobu splácení pro snížení měsíční splátky, nebo přizvat spolužadatele s vlastním příjmem, který ukazatele DTI a DSTI za společnou žádost zlepší. Kombinaci hypotéky s dalšími formami financování bydlení, včetně dotačních programů, popisuje článek dotace na bydlení.

Limity a volba délky fixace

Limity ČNB posuzují situaci žadatele k okamžiku sjednání úvěru, nezohledňují ale, jak se jeho příjem nebo splátka mohou změnit po skončení fixace. Žadatel, který se dnes do požadavků banky na DTI a DSTI vejde jen těsně, by proto měl počítat s tím, že po skončení fixace se splátka může zvýšit, pokud sazby na trhu mezitím vzrostou. Volbě vhodné délky fixace vzhledem k vlastní finanční situaci se věnuje článek fixace hypotéky, který doplňuje pohled na limity ČNB o praktickou stránku plánování splátek na několik let dopředu.

Časté otázky

Článek je obecná informace, ne finanční, daňové ani právní poradenství. Částky a sazby se mění — před rozhodnutím si je ověř u uvedeného zdroje.