Hypoteční kalkulačka se zátěžovým testem

Proč nestačí znát jen splátku

Hypoteční splátka se počítá jako anuita — každý měsíc platíš stejnou částku, jen se v ní mění poměr. Na začátku jde většina peněz na úrok a dluh ubývá pomalu, ke konci je to naopak. U úvěru na třicet let se sazbou kolem 5,5 % splácíš víc jistiny než úroků zhruba až od druhé poloviny splatnosti. Proto je dobré se dívat i na přeplatek: u takové hypotéky zaplatíš bance na úrocích zhruba tolik, kolik si půjčíš, nebo i víc. Jak vybrat délku splatnosti a co všechno banka chce vidět, popisujeme v článku Jak získat hypotéku.

Zátěžový test: konec fixace přijde vždycky

Sazba je jistá jen po dobu fixace — obvykle tři, pět nebo sedm let. Pak ti banka pošle novou nabídku podle toho, kde budou sazby na trhu. Kdo fixoval v době nejlevnějších hypoték, dostal při refixaci o pár let později často nabídku klidně dvakrát vyšší a splátka mu vyskočila o tisíce korun. Kalkulačka proto vezme dluh, který ti po fixaci zbude, a spočítá splátku při sazbě o 1, 2 a 3 procentní body vyšší. Když by ti ani nejhorší varianta nerozbila rozpočet, máš rezervu. Kde jsou sazby teď a čím se hýbou, najdeš v přehledu úrokových sazeb hypoték.

Limity ČNB: co dnes platí a co ne

Česká národní banka stanovuje bankám horní hranice pro takzvané úvěrové ukazatele. K září 2026 je aktivní jen LTV — poměr úvěru k hodnotě nemovitosti. Na vlastní bydlení si můžeš půjčit nejvýš 80 % hodnoty, a pokud je ti méně než 36 let, 90 %. Od dubna 2026 navíc ČNB doporučuje u investičních hypoték (třetí a další byt nebo byt k pronájmu) LTV nejvýš 70 % a dluh nejvýš sedminásobek ročního čistého příjmu.

Limity DSTI (splátky k měsíčnímu příjmu) a DTI (celkový dluh k ročnímu příjmu) jsou vypnuté — DSTI od července 2023, DTI od ledna 2024. To ale neznamená, že na ně banka nekouká. Každá si hlídá vlastní strop a na jejich dřívější hodnoty (DSTI 45 %, DTI 8,5násobek, u mladších 50 % a 9,5násobek) se dá dívat jako na rozumné měřítko. Kalkulačka je proto ukazuje jako orientační informaci. Podrobněji je rozebíráme v článku Limity ČNB pro hypotéky.

Na co kalkulačka nemyslí

Počítáme s tím, že banka ocení nemovitost na kupní cenu. Když odhadce napíše nižší částku, LTV vzroste a vlastních peněz budeš potřebovat víc. Nepočítáme ani s poplatky, pojištěním nemovitosti a schopnosti splácet ani s cenou odhadu. Na to vše pamatuj, než podepíšeš.