Kolik stojí koupě bytu kromě ceny

Daň z nabytí: dnes se neplatí

Do roku 2020 platil kupující nemovitosti daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % z kupní ceny. Tato daň byla zákonem č. 386/2020 Sb. zrušena, s účinností i na některé dřívější případy, a od té doby se při koupi bytu neplatí. Kupující tak dnes nemusí s touto položkou v rozpočtu počítat vůbec – jde o nejvýznamnější změnu oproti dřívějším letům, kdy tato daň tvořila jednu z největších vedlejších nákladových položek při koupi.

Zjednodušeně řečeno platí, že u bytu za 5 milionů korun by dřívější 4% daň z nabytí znamenala 200 000 Kč navíc k rozpočtu – po zrušení tato částka zůstává kupujícímu k dispozici na jiné výdaje spojené s koupí a stěhováním, případně na vyšší vlastní podíl při žádosti o hypotéku.

Poplatek za vklad do katastru

Za podání návrhu na vklad vlastnického práva (a případně zástavního práva ve prospěch banky, pokud kupujete na hypotéku) do katastru nemovitostí se hradí správní poplatek. Ten činí 2 000 Kč podle sazebníku správních poplatků, při podání elektronicky přes datovou schránku nebo Portál katastru nemovitostí se snižuje o 20 % na 1 600 Kč. Pokud se podává současně víc návrhů (například na vklad vlastnického i zástavního práva), poplatek se hradí za každý návrh samostatně.

Tento poplatek obvykle hradí kupující, přesné rozdělení mezi stranami ale záleží na dohodě v kupní smlouvě.

Návrh na vklad podává buď sám kupující, nebo za něj advokát či advokátní úschova, která transakci zajišťuje. Katastrální úřad má na vyřízení vkladu zákonem stanovenou lhůtu, v praxi ale řízení běžně trvá několik týdnů, protože úřad musí nejprve vyčkat na uplynutí ochranné lhůty po zveřejnění informace o podaném návrhu.

Odhad a ocenění nemovitosti

Pokud kupujete na hypotéku, banka bude vyžadovat ocenění nemovitosti pro stanovení maximální výše úvěru podle limitu LTV. Cena takového odhadu se pohybuje v řádu jednotek tisíc korun a obvykle ji hradí žadatel o hypotéku jako součást vyřízení úvěru, i když konkrétní částka a postup se mezi bankami liší – některé banky mají vlastní interní odhad zahrnutý v poplatku za zpracování úvěru, jiné vyžadují samostatný znalecký posudek.

Samostatný tržní odhad, který se nevztahuje k hypotéce, ale slouží třeba k vyjednávání o ceně, bývá při prodeji přes realitní kancelář často zdarma, samostatně objednaný stojí řádově tisíce korun.

Odhad pro hypotéku se liší od znaleckého posudku, který může vyžadovat například dědické nebo soudní řízení – ten bývá podrobnější, počítá i s právním stavem nemovitosti a jeho cena bývá o něco vyšší než u odhadu určeného čistě pro účely úvěru.

Provize realitní kanceláři

Pokud je do prodeje zapojena realitní kancelář, účtuje si provizi, která se v roce 2026 nejčastěji pohybuje mezi 3 a 6 % z prodejní ceny bytu plus DPH, u levnějších nemovitostí pak realitky obvykle uplatňují minimální fixní částku. Provizi ve většině případů hradí prodávající, protože právě on si realitní kancelář najímá k prodeji – kupující by se tak s touto položkou setkal jen výjimečně, pokud by si sám najal kupní agenturu na vyhledání a vyjednání nemovitosti. I tak je vhodné si rozdělení nákladů předem ověřit přímo ve smlouvě s realitní kanceláří. U bytu za 5 milionů korun tak provize při sazbě 5 % vychází na 250 000 Kč bez DPH – i když jde o náklad, který obvykle nese prodávající, v konečném důsledku se promítá i do vyjednávací pozice při stanovení kupní ceny.

Právní služby a úschova peněz

Ke standardním vedlejším nákladům patří i sepsání nebo kontrola kupní smlouvy advokátem a zřízení advokátní nebo notářské úschovy pro kupní cenu. Úschova chrání obě strany transakce – peníze se vyplatí prodávajícímu až po zápisu vlastnického práva do katastru, takže kupující nepřijde o peníze bez získání nemovitosti a prodávající má jistotu, že peníze jsou reálně k dispozici. Cena těchto služeb se odvíjí od výše kupní ceny a konkrétního poskytovatele, řádově jde o jednotky až nižší desítky tisíc korun u běžného bytu. Kromě jednorázového poplatku za úschovu si advokáti obvykle účtují i za sepsání nebo revizi kupní smlouvy, takže celková cena právních služeb bývá o něco vyšší než jen samotná úschova peněz.

K celkovým nákladům je vhodné připočítat i rezervu na vybavení a případné drobné úpravy po nastěhování, o kterých píšeme v článku o financování rekonstrukce, pokud byt vyžaduje víc než jen malování. Vhodné je i ověřit stav vyúčtování služeb u předchozího vlastníka, aby po přechodu vlastnictví nezůstal nevyřešený nedoplatek nebo přeplatek za předchozí období.

Kolik peněz mít celkem připraveno

Kromě vlastního podílu na kupní ceně nad rámec hypotéky (podle limitu LTV popsaného v článku jak získat hypotéku) je rozumné mít v rezervě i částku na pokrytí všech výše popsaných vedlejších nákladů – poplatek katastru, ocenění, právní služby a úschovu. U běžného bytu tak tyto vedlejší náklady bez provize realitní kanceláři (kterou obvykle hradí prodávající) vychází řádově na nižší desítky tisíc korun. Tuto rezervu je vhodné mít oddělenou od peněz určených jako finanční rezerva pro běžný chod domácnosti po nastěhování.

Časté otázky

Článek je obecná informace, ne finanční, daňové ani právní poradenství. Částky a sazby se mění — před rozhodnutím si je ověř u uvedeného zdroje.