Jak financovat rekonstrukci bytu nebo domu

Kolik peněz na rekonstrukci budete potřebovat

Dřív než začnete řešit financování, potřebujete alespoň orientační rozpočet. Vyžádejte si nabídky od více řemeslníků nebo firem a k výsledné částce si přidejte rezervu 10 až 20 procent na vícepráce, které se u starších domů a bytů objevují téměř pravidelně. Rozpočet si rozdělte na položky, které musíte zaplatit najednou (materiál, hrubé práce), a na ty, které lze rozložit do splátek nebo odložit na později (vybavení, dokončovací práce).

Pokud plánujete rekonstrukci koupelny, kuchyně nebo výměnu podlah, pomůže vám orientovat se v celkových nákladech na bydlení i článek o tom, kolik stojí koupě bytu kromě samotné ceny — rekonstrukce se do rozpočtu často počítá hned od začátku.

Vlastní úspory, nebo úvěr?

Pokud máte naspořeno, je logické sáhnout nejdřív do vlastní rezervy — ušetříte na úrocích i poplatcích. Doporučuje se ale nevyčerpat rezervu úplně: po rekonstrukci by vám měl zůstat polštář na běžné výdaje na několik měsíců, jinak vás jakákoli nečekaná událost donutí půjčovat si za horších podmínek. Přehled, jak velkou rezervu mít a kde ji držet, najdete v článku o finanční rezervě.

Pokud úspory nestačí na celou akci, běžně se kombinují s úvěrem — třeba tak, že vlastní peníze pokryjí materiál a úvěr práci, nebo naopak.

Úvěr ze stavebního spoření a účelový úvěr na bydlení

Máte-li uzavřené stavební spoření a splněnou minimální dobu spoření, můžete po naspoření části cílové částky žádat o řádný úvěr ze stavebního spoření, který bývá úrokově výhodnější než běžná neúčelová půjčka a navíc nesnižuje nárok na státní podporu spoření. Podrobnosti, jak spoření a jeho podpora funguje, popisuje článek o stavebním spoření.

Bez stavebního spoření je alternativou účelový úvěr na bydlení nebo — u vlastníků domu s dostatečnou hodnotou nemovitosti — navýšení nebo refinancování stávající hypotéky o částku na rekonstrukci. Účelové úvěry na bydlení mají obvykle nižší úrok než neúčelové půjčky, protože jsou zajištěné nemovitostí nebo vinkulované na konkrétní účel, ale vyžadují dokládání faktur a dražší je i samotné sjednání.

Na co se ptát banky nebo spořitelny

• Jaká je skutečná RPSN, ne jen nominální úroková sazba
• Musíte dokládat faktury, nebo stačí čestné prohlášení o účelu
• Je možné čerpat úvěr postupně podle postupu prací
• Jaké jsou poplatky za vedení úvěru a předčasné splacení

Neúčelová půjčka a kreditní karta na rekonstrukci

Na menší rekonstrukce, kde nechcete řešit dokládání faktur nebo zástavu nemovitosti, se hodí neúčelová spotřebitelská půjčka. Je pružnější, ale zpravidla dražší — RPSN se u ní pohybuje výš než u účelových úvěrů na bydlení. Jak porovnat nabídky a na co si dát pozor, popisuje článek o spotřebitelském úvěru a o tom, jak vlastně RPSN číst a proč nestačí srovnávat jen úrok.

Kreditní karta se hodí spíš na drobné nákupy materiálu, kde využijete bezúročné období — na financování celé rekonstrukce se ale nedoporučuje, protože po uplynutí bezúročné doby je úrok vysoký. Víc v článku o kreditní kartě.

Dotace, které snižují náklady na rekonstrukci

Na energeticky úsporná opatření — zateplení obálky budovy, výměnu zdroje tepla, fotovoltaiku nebo výměnu oken — může jít čerpat podpora z programu Nová zelená úsporám, který administruje Státní fond životního prostředí. Konkrétní částky, podmínky a to, pro koho je určená přímá dotace a pro koho bezúročný úvěr, shrnuje samostatný článek o dotacích na bydlení.

Dotaci je potřeba vyřídit ještě před podpisem smlouvy s dodavatelem nebo alespoň před zahájením prací — u většiny programů platí, že náklady vzniklé před podáním žádosti už uznat nelze. Počítejte i s tím, že vyřízení žádosti a její vyhodnocení trvá týdny až měsíce, takže dotaci si nelze nechat na poslední chvíli.

Kromě celostátních programů mají svoje dotační tituly na opravy fasád, střech nebo zateplení i některé kraje a obce, typicky s menšími částkami, ale jednodušší administrativou. Vyplatí se proto zjistit i u svého kraje nebo obce, jestli aktuálně neběží místní dotační výzva, kterou lze zkombinovat s celostátní podporou.

Jak si vybrat správnou kombinaci financování

V praxi se nejlépe osvědčuje kombinace: co nejvíc pokrýt z vlastních úspor a dotace, zbytek dofinancovat nejlevnějším dostupným úvěrem — typicky úvěrem ze stavebního spoření nebo navýšením hypotéky, a neúčelovou půjčku nebo kartu použít jen na malou část, kterou splatíte rychle. Před podpisem jakékoli smlouvy si vždy spočítejte celkovou cenu úvěru v korunách, ne jen úrokovou sazbu — pomůže vám v tom srovnání RPSN u všech nabídek najednou.

Pokud vás rekonstrukce zajímá v souvislosti s koupí nemovitosti, může se vyplatit i porovnání s variantou bydlet v nájmu a rekonstrukci neřešit vůbec — víc v článku vlastní bydlení, nebo nájem.

Než se rozhodnete, sepište si u každé varianty tři čísla: celkovou zaplacenou částku včetně úroků a poplatků, výši měsíční splátky a to, jak dlouho vám splácení zabere. Levnější úvěr s delší splatností může v součtu vyjít dráž než dražší úvěr splacený rychle — proto se nedá spoléhat jen na výši úrokové sazby uvedenou v reklamě.

Časté otázky

Článek je obecná informace, ne finanční, daňové ani právní poradenství. Částky a sazby se mění — před rozhodnutím si je ověř u uvedeného zdroje.