Refinancování hypotéky: kdy a jak

Co znamená refinancování

Refinancování hypotéky je nahrazení stávajícího úvěru novým, ať už u té samé banky s novými podmínkami, nebo u jiné banky, která splatí zbývající dluh za vás. Nejběžnějším důvodem je konec fixace úrokové sazby, po kterém se sazba měnící se na aktuální trh mění a je vhodná chvíle porovnat, zda nabídka jiné banky nebo nová fixace u stávající banky nevychází výhodněji. Volbě délky fixace se věnujeme v článku fixace hypotéky: jak dlouhou zvolit. Základní podmínky, které museli žadatelé splnit při první žádosti, jako je ukazatel LTV nebo posouzení bonity, popisujeme v článku jak získat hypotéku – při refinancování je banka posuzuje obdobně, jen už s aktuálním stavem dluhu a hodnotou nemovitosti.

Refinancování je potřeba odlišovat od pouhého vyjednání nové sazby u stávající banky, kdy se nemění věřitel ani nepodepisuje se úplně nová úvěrová smlouva – v praxi se ale oba pojmy často používají jako synonyma, protože z pohledu klienta jde o podobný proces porovnání nabídek a rozhodnutí, kde zůstat.

Kdy je splacení bez sankcí

Na konci fixačního období má klient právo hypotéku bez sankčního poplatku buď zcela splatit, nebo si sjednat novou fixaci u jiné banky. Toto právo platí bez ohledu na to, kdy byla smlouva uzavřena.

U smluv uzavřených nebo s fixací sjednanou od září 2024 navíc zákon o spotřebitelském úvěru omezuje výši poplatku za předčasné splacení mimo konec fixace na 0,25 % z předčasně splacené částky za každý zbývající rok do konce fixace, maximálně však na 1 % z předčasně splacené částky. Zákon zároveň vyjmenovává situace, kdy je předčasné splacení možné úplně bez poplatku i v průběhu fixace – patří mezi ně vypořádání společného jmění manželů po rozvodu nebo prodej nemovitosti po delší době od jejího nabytí.

Kdy se refinancování vyplatí

Rozhodování má smysl postavit na srovnání celkových nákladů staré a nové varianty, ne jen na rozdílu v úrokové sazbě. Nová smlouva může přinášet vlastní poplatky za zpracování, ocenění nemovitosti nebo vedení účtu, které je potřeba započítat do porovnání. Refinancování se obvykle vyplatí, když je rozdíl v sazbě dostatečně velký, aby úspora na úrocích za zbývající dobu splácení převýšila tyto vedlejší náklady.

Kromě samotné sazby může refinancování sloužit i k úpravě splátky – prodloužením splatnosti lze měsíční splátku snížit, což se hodí například při dočasném výpadku příjmu, nebo naopak zkrácením splatnosti při zvýšení příjmu ušetřit na celkových úrocích za celou dobu splácení.

Rozdíl v sazbě, který se ještě vyplatí řešit, se v čase mění podle výše zbývajícího dluhu a délky zbývající splatnosti – u vyššího zůstatku a delší zbývající doby splácení se i menší rozdíl v sazbě promítne do vyšší absolutní úspory, zatímco u téměř splacené hypotéky s krátkou zbývající dobou nemusí refinancování s ohledem na vedlejší náklady dávat smysl vůbec.

Refinancování s navýšením úvěru

Pokud v čase vzrostla hodnota zastavené nemovitosti nebo klient část hypotéky už splatil, může refinancování zahrnovat i navýšení úvěru nad rámec zbývajícího dluhu – rozdíl banka vyplatí v hotovosti. Tato varianta se často využívá na financování rekonstrukce, viz článek jak financovat rekonstrukci, nebo na vyplacení jiného, dražšího úvěru v rámci konsolidace půjček. I zde platí limit LTV podle doporučení ČNB, takže výše navýšení závisí na aktuální hodnotě nemovitosti a věku žadatele.

Banka při posuzování navýšeného úvěru znovu ověří bonitu žadatele, stejně jako by šlo o novou žádost – i proto je vhodné mít před jednáním o navýšení aktuální přehled o vlastních příjmech, výdajích a ostatních závazcích, ne jen spoléhat na to, že schválení předchozí hypotéky automaticky zaručuje schválení vyšší částky.

Jak refinancování probíhá

Postup je podobný jako u nové hypotéky: žádost, doložení příjmů, ocenění nemovitosti a schválení novou bankou. Nová banka následně splatí zbývající dluh u staré banky a zapíše si zástavní právo do katastru nemovitostí namísto banky původní. Celý proces je vhodné začít řešit s předstihem několika měsíců před koncem fixace, aby stihl proběhnout bez zbytečného čekání na méně výhodné podmínky staré smlouvy.

Stará banka obvykle na konci fixace sama nabídne pokračování s novou sazbou – ta ale nemusí být nejvýhodnější na trhu, protože banka počítá s tím, že řada klientů z pohodlnosti nebo neznalosti podmínek nabídku bez porovnání přijme. Právě proto se vyplatí nabídku od vlastní banky vždy porovnat s nabídkami konkurence, i když by případný přechod znamenal administrativní práci navíc.

Před podpisem nové smlouvy se vyplatí porovnat nabídky víc bank nebo využít hypotečního zprostředkovatele a ověřit si i podmínky mimořádných splátek v budoucnu, ne jen aktuální úrokovou sazbu.

Užitečné je také znovu si promyslet, zda za dobu od uzavření původní hypotéky nedošlo ve vlastní finanční situaci k zásadní změně, která by odůvodňovala jinou strategii než jen mechanické prodloužení stejných podmínek – třeba srovnat, jak by v aktuální situaci vycházelo vlastní bydlení oproti nájmu, pokud by šlo o zásadní rozhodnutí typu prodeje a přestěhování.

Časté otázky

Článek je obecná informace, ne finanční, daňové ani právní poradenství. Částky a sazby se mění — před rozhodnutím si je ověř u uvedeného zdroje.