První vlastní bydlení pro mladé
Pořízení prvního bytu nebo domu je pro mladé lidi obvykle největší finanční rozhodnutí, na které navíc často nemají naspořeno tolik jako starší kupující. Vysvětlíme, jaké výhody mají žadatelé o hypotéku do 36 let, jak si vybudovat vlastní zdroje na akontaci a na co se připravit před podáním žádosti o úvěr.
V kostce
- Žadatelé o hypotéku mladší 36 let mohou podle doporučení ČNB dosáhnout na LTV až 90 %, starší žadatelé obvykle jen na 80 %
- Státní program SFPI Vlastní bydlení pro rodiny s dětmi byl ukončen a jeho obnovení není aktuálně plánováno — nespoléhejte na něj v rozpočtu
- Stavební spoření se státní podporou je i pro mladé jedna z cest, jak si na vlastní bydlení postupně vytvořit rezervu
- I s vyšším LTV je potřeba mít naspořeno alespoň na vedlejší náklady spojené s koupí — odhad, katastr, případně provizi
- Banka posuzuje i schopnost splácet, ne jen výši akontace — vyplatí se mít stabilní příjem a znát svoji bonitu předem
Proč je start do vlastního bydlení pro mladé těžší
Mladí lidé na začátku kariéry mají typicky nižší příjem než ve zralejším věku, kratší historii u zaměstnavatele a méně naspořeno na vlastní zdroje. Zároveň ceny bytů a domů rostly dlouhodobě rychleji než mzdy, takže poměr mezi cenou nemovitosti a příjmem domácnosti je pro první bydlení náročnější než dřív.
Přesto existuje několik nástrojů, které start o něco usnadňují — hlavně vyšší povolené LTV u hypoték pro mladší žadatele a státem podporované spoření, které pomáhá s tvorbou vlastních zdrojů.
Řešením bývá i to, s čím na první bydlení začít — malý byt v dostupnější lokalitě může být rozumnějším prvním krokem než rovnou dům nebo velký byt v centru města, který si mladá domácnost s omezeným příjmem ještě nemusí být schopná dovolet. Postupný přechod k většímu bydlení lze později řešit dalším úvěrem nebo refinancováním stávající hypotéky.
Vyšší LTV pro žadatele do 36 let
Česká národní banka formuluje doporučení pro banky, jak vysoké LTV (poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti) mohou u hypoték na vlastní bydlení nabízet. Pro žadatele mladší 36 let platí horní hranice LTV 90 %, zatímco starší žadatelé dosáhnou v běžném režimu na LTV do 80 %. Prakticky to znamená, že mladý žadatel může získat hypotéku i s nižší vlastní akontací než starší klient.
Jde o doporučení ČNB, ne o zákonem stanovený limit, ale banky se ho v praxi drží velmi důsledně. Podrobný přehled toho, jak hypotéka a posuzování žádosti obecně fungují, najdete v článku jak získat hypotéku. Rozhodující je datum, ke kterému věk posuzujete — obvykle jde o věk žadatele k datu podání žádosti o hypotéku, ne k datu podpisu kupní smlouvy na nemovitost.
| Věk žadatele | Doporučené maximální LTV | Minimální vlastní zdroje |
|---|---|---|
| Do 36 let | 90 % | alespoň 10 % z hodnoty nemovitosti |
| 36 let a více | 80 % | alespoň 20 % z hodnoty nemovitosti |
Státní podpora pro mladé: co aktuálně platí a co ne
Dřívější program Vlastní bydlení Státního fondu podpory investic (SFPI), zaměřený na rodiny s dětmi, kde byl alespoň jeden z žadatelů mladší 40 let, byl ukončen poté, co byla vyčerpána jeho alokace, a jeho znovuobnovení není v tuto chvíli plánováno. Pokud narazíte na odkazy nebo popisy tohoto programu, počítejte s tím, že aktuálně nejde o reálnou možnost financování a při plánování rozpočtu s ním nepočítejte.
Reálně dostupnou formou státní podpory zůstává stavební spoření, na které stát přispívá 5 % z ročního vkladu, nejvýše 1 000 Kč za rok. Není to náhrada za hypotéku, ale dlouhodobě pomáhá vytvořit část vlastních zdrojů na akontaci. Víc v článku o stavebním spoření.
Jak si vybudovat vlastní zdroje na akontaci
I při LTV 90 % musíte mít vlastních zdrojů alespoň 10 % z hodnoty nemovitosti, k tomu navíc vedlejší náklady spojené s koupí, které do LTV nespadají — odhad nemovitosti, poplatky za vklad do katastru, případně provizi zprostředkovateli. Přehled těchto výdajů najdete v článku kolik stojí koupě bytu kromě ceny.
Odkud vzít vlastní zdroje
- Pravidelné spoření na spořicím účtu nebo stavebním spoření
- Finanční rezerva vytvořená dřív, než se rozhodnete kupovat
- Dar nebo půjčka od rodiny — je vhodné mít o ní alespoň jednoduchou písemnou dohodu, viz článek o půjčkách v rodině
- Prodej dosavadního družstevního podílu nebo jiné nemovitosti
Zvažte i družstevní byt jako mezikrok
Pokud na hypotéku s dostatečnou akontací zatím nedosáhnete, může být přechodným řešením koupě podílu v družstevním bytě, kde bývají nižší nároky na počáteční kapitál než u koupě bytu v osobním vlastnictví s hypotékou. Rozdíly, výhody i rizika družstevního bydlení shrnuje článek družstevní byt: výhody, rizika a převod.
Na co se banka bude dívat kromě akontace
Vysoké LTV neznamená automatický nárok na úvěr — banka posuzuje i to, jestli má žadatel dostatečně stabilní a doložitelný příjem na splácení dané výše hypotéky po celou dobu splatnosti. U mladých lidí krátce po škole nebo v prvním zaměstnání bance obvykle vadí krátká historie příjmu, což se řeší třeba společnou žádostí s partnerem nebo rodičem jako spoludlužníkem.
Než začnete nemovitost vybírat, vyplatí se zjistit si orientační výši splátky, kterou by na vámi zvažovanou částku hypotéky banka počítala, a porovnat ji s vaším aktuálním rozpočtem. Pomůže vám v tom i pohled na finanční rezervu, kterou byste si měli i po koupi ponechat pro nečekané výdaje.
Vlastní bydlení, nebo zatím nájem?
Ne pro každého mladého člověka je v daný moment vlastní bydlení tou správnou volbou — pokud nemáte jistotu ohledně budoucího zaměstnání nebo bydliště, může být rozumnější zůstat prozatím v nájmu a soustředit se na tvorbu vlastních zdrojů. Srovnání obou variant z pohledu celkových nákladů najdete v článku vlastní bydlení, nebo nájem.
Rozhodnutí by nemělo padnout jen na základě toho, co dělají vrstevníci nebo co doporučuje okolí — záleží na konkrétní finanční situaci, stabilitě zaměstnání a na tom, jak dlouho plánujete v daném městě nebo regionu zůstat. Vlastní bydlení dává největší smysl tam, kde počítáte s pobytem na řadu let dopředu.
Časté otázky
Je pravda, že mladí dosáhnou na hypotéku bez vlastních úspor?
Ne, i s doporučeným maximálním LTV 90 % pro žadatele do 36 let musíte mít alespoň 10 % z hodnoty nemovitosti z vlastních zdrojů, k tomu navíc vedlejší náklady spojené s koupí.
Existuje ještě státní půjčka pro mladé na první bydlení?
Program SFPI Vlastní bydlení pro rodiny s dětmi byl ukončen a jeho obnovení aktuálně není plánováno. Reálně dostupnou podporou zůstává stát podporované stavební spoření.
Pomůže mi k hypotéce, když si vezmu spoludlužníka?
Ano, spoludlužník s vlastním příjmem (partner, rodič) může zvýšit celkovou bonitu žádosti a pomoct dosáhnout na potřebnou výši úvěru, pokud by samotný příjem žadatele nestačil.
Je lepší čekat s koupí bytu, až budu mít víc naspořeno?
Závisí na konkrétní situaci — čekání znamená déle platit nájem, ale zároveň nižší riziko podcenění vlastní finanční rezervy. Rozhodně se nevyplácí kupovat bez jakékoli rezervy nad rámec akontace.
Jak si spořit na akontaci, když právě začínám v prvním zaměstnání?
Nejjednodušší je nastavit si automatický pravidelný převod na spořicí účet nebo stavební spoření hned po výplatě, ještě než peníze rozpustíte v běžných výdajích.
Má smysl řešit družstevní byt, když nemám na akontaci k hypotéce?
Ano, může to být rozumný mezikrok — nároky na vlastní kapitál bývají u koupě družstevního podílu nižší, i když s sebou nese jiná rizika a omezení než byt v osobním vlastnictví.
Zdroje a další čtení
Článek je obecná informace, ne finanční, daňové ani právní poradenství. Částky a sazby se mění — před rozhodnutím si je ověř u uvedeného zdroje.
