Daň z příjmů z pronájmu bytu

Kdo musí příjem z pronájmu zdanit

Daň se týká každého, kdo pronajímá nemovitost nebo její část a nejde o podnikání s ubytovacími službami (to už je živnost). Příjem z pronájmu bytu, domu, pokoje nebo pozemku se zařazuje mezi tzv. ostatní příjmy podle zákona o daních z příjmů a zdaňuje se v daňovém přiznání, které pronajímatel podává sám — zaměstnavatel takový příjem do mzdy nezahrnuje. Postup podání přiznání popisuje článek o daňovém přiznání. Povinnost platí bez ohledu na to, jestli je nájemní vztah písemně smluvně ošetřený, nebo jde jen o ústní dohodu mezi příbuznými — rozhodující je skutečně přijatá platba, ne forma smlouvy nebo to, zda si strany sepsaly formální nájemní smlouvu.

Sazba daně a kdy nastoupí vyšší sazba

Příjem z pronájmu se po odečtení výdajů zdaňuje stejně jako jiné příjmy fyzických osob: sazbou 15 % do základu daně 1 762 812 Kč za rok 2026, nad touto hranicí sazbou 23 %. U běžného pronájmu jednoho bytu se vyšší sazba týká jen výjimečně, pokud má pronajímatel k tomu i další vysoké příjmy ze zaměstnání nebo podnikání, které se do základu daně počítají společně.

Výdajový paušál 30 %

Nejjednodušší způsob snížení základu daně je výdajový paušál ve výši 30 % z příjmů z pronájmu, maximálně však do částky 600 000 Kč ročně. To odpovídá příjmu z pronájmu do 2 000 000 Kč za rok — nad tuto hranici paušál dál nerůstá a zbylá část příjmu nad limitem se zdaní bez dalšího odpočtu. Paušál je výhodný zejména tehdy, když jsou skutečné náklady na nemovitost nízké, třeba když je byt už splacený a bez velkých oprav.

Skutečné výdaje a odpisy

Alternativou je uplatnit skutečné výdaje: náklady na opravy a údržbu, pojištění nemovitosti, úroky z úvěru na pořízení nemovitosti (pokud se dům nebo byt nepoužívá k vlastnímu bydlení), a také daňové odpisy samotné nemovitosti. Odpisy umožňují rozložit hodnotu nemovitosti do nákladů po dobu její odpisové doby, což se vyplatí zejména u dráže koupených nemovitostí s vyšším nájmem. Tento způsob je administrativně náročnější, protože je nutné vést evidenci příjmů a výdajů a doklady uschovávat pro případnou kontrolu.

Volba mezi paušálem a skutečnými výdaji se dělá vždy na celý daný rok a nelze ji v jednom zdaňovacím období kombinovat pro různé pronajímané nemovitosti. Kdo přejde ze skutečných výdajů na paušál, musí zvážit i dopady na dřívější uplatněné odpisy — jejich přerušení a pokračování má vlastní pravidla, která je vhodné probrat s daňovým poradcem při větším rozsahu pronájmu.

Energie, kauce a další specifika

Platby za energie a služby, které nájemník hradí pronajímateli a ten je dál přeposílá dodavatelům, se do zdanitelného příjmu nezapočítávají, pokud jde skutečně jen o průběžnou položku (přefakturaci). Kauce (jistota) sama o sobě není příjmem, dokud se nezapočte proti dluhu na nájemném nebo škodě — v tu chvíli se stává zdanitelným příjmem ve výši započtené částky. Vyúčtování služeb a záloh podrobně popisuje článek o vyúčtování služeb v nájmu. Přeplatky vrácené nájemníkovi po vyúčtování se do zdanitelného příjmu pronajímatele nezahrnují, protože jde jen o vratku peněz, které mu nikdy skutečně nepatřily.

Příklad výpočtu daně z pronájmu

Majitel bytu s ročním příjmem z nájmu 240 000 Kč (20 000 Kč měsíčně) uplatní paušál 30 %, tedy 72 000 Kč, a základ daně tak klesne na 168 000 Kč. Po odečtení základní slevy na poplatníka 30 840 Kč vychází výsledná daň jen z části tohoto základu. Kdyby stejný majitel měl skutečné výdaje vyšší než 72 000 Kč, například díky splátkám úroků z hypotéky na investiční byt nebo rozsáhlé rekonstrukci, vyplatilo by se mu použít skutečné výdaje místo paušálu.

Rozdíl mezi oběma variantami roste s výší nákladů na nemovitost — u nově koupeného bytu na hypotéku s vysokými úroky a odpisy bývají skutečné výdaje v prvních letech často výhodnější než paušál, u dávno splaceného bytu bez velkých oprav naopak vítězí jednoduchost paušálu.

Pronájem a sociální nebo zdravotní pojištění

Z příjmu z pronájmu se na rozdíl od příjmu ze zaměstnání nebo samostatné činnosti neplatí sociální ani zdravotní pojištění, pokud jde o pronájem soukromého majetku mimo obchodní činnost. To je jeden z důvodů, proč se pronájem od podnikání v pohledu daňového i odvodového zatížení liší — u OSVČ platí jiná pravidla, jak popisuje článek o zálohách na sociální a zdravotní pojištění OSVČ. Pronajímatel s dalšími příjmy ze zaměstnání by měl počítat i s tím, jak se různé druhy příjmů kombinují v jednom přiznání — víc v článku o slevách na dani, které se dají uplatnit i k příjmu z pronájmu.

Časté otázky

Článek je obecná informace, ne finanční, daňové ani právní poradenství. Částky a sazby se mění — před rozhodnutím si je ověř u uvedeného zdroje.