Daň z prodeje nemovitosti a časový test
Prodej bytu nebo domu může, ale nemusí být zdaněný — rozhoduje takzvaný časový test, tedy jak dlouho nemovitost vlastníte, případně jak dlouho v ní skutečně bydlíte. Kdo podmínky pro osvobození nesplní, musí zisk z prodeje zdanit jako běžný příjem podle pravidel platných pro rok 2026.
V kostce
- Prodej nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021 je od daně osvobozen po 10 letech vlastnictví, u nemovitostí nabytých dřív platí časový test 5 let.
- Alternativou k časovému testu vlastnictví je osvobození při bydlišti v nemovitosti nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem.
- Bez splnění časového testu i podmínky bydliště lze být osvobozen při použití celého příjmu na obstarání vlastního bydlení, po oznámení finančnímu úřadu.
- Osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč je nutné oznámit finančnímu úřadu, i když se z něj daň neplatí.
- Základem daně je rozdíl mezi prodejní cenou a cenou, za kterou byla nemovitost nabyta, plus prokazatelné výdaje s prodejem spojené.
Co je časový test a jak dlouho trvá
Časový test určuje, po jaké době vlastnictví je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně z příjmu bez ohledu na to, jestli v ní vlastník bydlel. Délka testu závisí na tom, kdy byla nemovitost nabyta:
- 10 let — u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021,
- 5 let — u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020.
Lhůta se počítá od nabytí do prodeje, přesněji od zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí (u nemovitostí, které se do katastru zapisují) do okamžiku, kdy je nemovitost prodána (podpis smlouvy, respektive přechod vlastnictví podle typu nemovitosti a jejího zápisu do veřejného rejstříku).
Osvobození při vlastním bydlišti
Nezávisle na časovém testu vlastnictví je příjem z prodeje osvobozen, pokud v nemovitosti prodávající bydlel nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem. Nemusí jít o trvalé bydliště v úředním slova smyslu, rozhoduje skutečné bydlení — finanční úřad může vyžadovat důkazy, že šlo skutečně o obydlí, ne třeba o formálně přihlášenou, ale nevyužívanou adresu.
Dvouletá lhůta bydliště nemusí bezprostředně sousedit s prodejem jako celek — zákon vyžaduje, aby dvouleté bydlení předcházelo prodeji bezprostředně, tedy skončilo krátce před prodejem, ne kdykoli v minulosti. Praktickým důkazem bývá adresa trvalého pobytu, korespondence, nebo vyúčtování energií na jméno prodávajícího za danou nemovitost.
| Situace | Podmínka osvobození |
|---|---|
| Nemovitost nabytá od 1. 1. 2021 | vlastnictví nejméně 10 let |
| Nemovitost nabytá do 31. 12. 2020 | vlastnictví nejméně 5 let |
| Bez ohledu na dobu vlastnictví | bydliště v nemovitosti nejméně 2 roky před prodejem |
| Bez časového testu i bydliště | celý příjem použit na vlastní bydlení, s oznámením úřadu |
Osvobození při reinvestici do bydlení
Kdo nesplní ani časový test, ani podmínku dvouletého bydliště, může být od daně osvobozen i tak — pokud celý příjem z prodeje použije na obstarání vlastního bydlení (koupě, výstavba, rekonstrukce). Podmínkou je oznámit tento úmysl finančnímu úřadu ve lhůtě pro podání daňového přiznání za rok prodeje a peníze skutečně použít na bydlení v zákonné lhůtě.
Tato varianta bývá užitečná pro lidi, kteří prodávají nemovitost krátce po nabytí (třeba kvůli změně životní situace nebo stěhování za prací) a rovnou peníze investují do jiného bydlení — bez ní by musel celý zisk zdanit, i když ho reálně použil na koupi nového obydlí, ne na spotřebu.
Jak se počítá základ daně, když osvobození nenastane
Pokud se na prodej žádné z osvobození nevztahuje, základem daně je rozdíl mezi prodejní cenou a cenou, za kterou vlastník nemovitost nabyl (nebo cenou zjištěnou znalcem, pokud šlo o dědictví nebo darování), snížený o prokazatelně vynaložené výdaje — třeba na technické zhodnocení nemovitosti, provizi makléři nebo náklady spojené s prodejem. Výsledný zisk se zdaní sazbou 15 %, případně 23 % z části základu nad 1 762 812 Kč za rok 2026.
Příklad výpočtu daně z prodeje bytu
Majitel koupil byt v roce 2023 za 4 000 000 Kč a v roce 2026 ho prodává za 4 800 000 Kč, aniž by v něm bydlel a aniž by splňoval desetiletý časový test. Rozdíl mezi prodejní a nabývací cenou je 800 000 Kč, od kterého lze ještě odečíst prokazatelné výdaje spojené s prodejem — třeba provizi realitní kanceláři 100 000 Kč a náklady na energetický štítek. Základ daně tak klesne na 700 000 Kč a zdaní se sazbou 15 %, tedy přibližně 105 000 Kč.
Pokud by stejný majitel v bytě před prodejem alespoň dva roky skutečně bydlel, celý zisk 800 000 Kč by byl od daně osvobozený bez ohledu na to, jak dlouho byt vlastnil. Rozdíl mezi oběma scénáři ukazuje, proč se vyplatí před prodejem zkontrolovat, jestli není splněna alespoň jedna z podmínek osvobození.
Oznamovací povinnost i u osvobozeného příjmu
I když je příjem z prodeje osvobozen od daně, může vzniknout oznamovací povinnost: osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč je nutné oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání přiznání za daný rok, i když se z něj žádná daň neplatí. Nesplnění oznamovací povinnosti je sankcionováno pokutou, která se odvíjí od doby prodlení a od výše neoznámeného příjmu. Postup podání a lhůty upravuje článek o daňovém přiznání — oznámení se podává na stejném formuláři jako přiznání, jen se v něm vyplní příslušná příloha pro osvobozené příjmy.
Souvislost s daní z nemovitosti a s dědictvím
Daň z prodeje nemovitosti je úplně jiná povinnost než každoroční daň z nemovitých věcí, kterou platí vlastník bez ohledu na to, jestli nemovitost prodává. U zděděné nemovitosti se pro časový test vlastnictví počítá doba od nabytí zůstavitelem (tedy i doba, kdy nemovitost vlastnil ten, po kom se dědí), ne až od okamžiku dědictví — podrobně o zdanění dědictví píše článek o dědictví a darech. Kdo zvažuje investici do nájemního bytu s výhledem na budoucí prodej, najde souvislosti i v článku o investicích do nemovitostí — u investičních bytů je časový test výrazně důležitější než u bydlení, protože podmínku dvouletého bydliště investor obvykle nesplní a musí spoléhat jen na dobu vlastnictví nebo na reinvestici zisku.
Časté otázky
Počítá se časový test od koupě, nebo od zápisu do katastru?
Rozhodující je den nabytí vlastnického práva, které u nemovitostí zapisovaných do katastru vzniká zápisem, ne dnem podpisu kupní smlouvy.
Musím časový test splňovat i u pozemku bez stavby?
Ano, pravidla časového testu platí obdobně i pro pozemky, jen se u nich neuplatní osvobození podle bydliště, které se váže na obydlí.
Co když nemovitost prodám se ztrátou?
Pokud je prodejní cena nižší než nabývací cena a výdaje, základ daně je nulový nebo záporný a daň se neplatí, ztrátu ale nelze odečíst od jiných příjmů.
Platí časový test i při prodeji podílu na nemovitosti, třeba po rozvodu?
Ano, u prodeje spoluvlastnického podílu se časový test počítá stejně jako u prodeje celé nemovitosti, od okamžiku nabytí daného podílu, ne od nabytí celé nemovitosti ostatními spoluvlastníky, u kterých se lhůta počítá samostatně podle jejich vlastní historie vlastnictví.
Musím prokazovat, že jsem v bytě skutečně bydlel, nebo stačí trvalé bydliště?
Trvalé bydliště samo o sobě nestačí, pokud finanční úřad zpochybní skutečné bydlení — je vhodné mít doklady, které bydlení dokládají, třeba vyúčtování energií na dané adrese.
Počítá se do časového testu i doba, kdy byla nemovitost v podílovém spoluvlastnictví s manželem?
Ano, u společného jmění manželů se pro časový test typicky bere doba od okamžiku, kdy nemovitost nabyl kterýkoli z manželů do společného jmění, ne až od případného rozdělení majetku.
Zdroje a další čtení
Článek je obecná informace, ne finanční, daňové ani právní poradenství. Částky a sazby se mění — před rozhodnutím si je ověř u uvedeného zdroje.
