Daň z nemovitých věcí: výpočet a termíny
Daň z nemovitých věcí platí každý, kdo k 1. lednu daného roku vlastní pozemek, byt, dům nebo jinou zdanitelnou stavbu. Výše daně se nepočítá z tržní ceny nemovitosti, ale z výměry a sazby podle druhu pozemku nebo stavby, kterou dál upravují koeficienty stanovené obcí, kde se nemovitost nachází.
V kostce
- Přiznání k dani z nemovitosti za rok 2026 se podává do 2. 2. 2026, jen při nabytí, dědictví nebo změně u nemovitosti.
- Daň se platí ve dvou splátkách: do 1. 6. 2026 a do 30. 11. 2026, nebo najednou do 1. 6., je-li daň nízká.
- Inflační koeficient pro rok 2026 zůstává na hodnotě 1,0, takže inflace samotná daň nezvyšuje.
- Výslednou částku nejvíc ovlivňují místní koeficienty, které si nastavuje každá obec sama a mohou daň znatelně zvýšit i snížit.
- Kdo v nemovitosti nic nezměnil a nekoupil ji, novou daňová přiznání nepodává — daň mu finanční úřad vyměří ze starých údajů automaticky.
Kdo daň z nemovitosti platí a z čeho se počítá
Poplatníkem daně je vždy vlastník nemovitosti k 1. lednu daného roku, bez ohledu na to, jestli ji později v roce prodá. Základ daně se u pozemků odvozuje od výměry a druhu (zahrada, orná půda, stavební pozemek), u staveb a bytů od zastavěné nebo podlahové plochy. Na tento základ se použije sazba podle typu nemovitosti a účelu využití, a k výsledku se dál připočítávají koeficienty. Daň z nemovitosti je jiná povinnost než daň z příjmu z pronájmu, kterou musí řešit vlastník, který nemovitost pronajímá — tu popisuje článek o dani z příjmů z pronájmu bytu.
Inflační a místní koeficient
Zákon umožňuje výslednou daň násobit dvěma typy koeficientů. Inflační koeficient se odvíjí od míry inflace a vyhlašuje ho ministerstvo financí — pro rok 2026 zůstává na hodnotě 1,0, takže samotná inflace daň nezvyšuje. Mnohem větší vliv má místní koeficient, který si stanovuje každá obec zastupitelstvem, a to i jen pro část svého území nebo pro konkrétní typ nemovitosti. Právě rozdíly v místních koeficientech jsou důvodem, proč se daň za srovnatelnou nemovitost může v různých obcích výrazně lišit.
Obce koeficienty upravují většinou vyhláškou platnou od začátku následujícího zdaňovacího období, takže se poplatník o případném zvýšení dozví s dostatečným předstihem. Aktuální koeficient pro konkrétní obec bývá dostupný na jejích webových stránkách nebo přímo ve vyhlášce zveřejněné na úřední desce.
| Povinnost | Termín |
|---|---|
| Podání přiznání (jen při změně) | 2. 2. 2026 |
| 1. splátka daně (nad 5 000 Kč) | 1. 6. 2026 |
| 2. splátka daně | 30. 11. 2026 |
| Daň do 5 000 Kč (jednorázově) | 1. 6. 2026 |
Kdy se musí podat daňové přiznání
Nové přiznání je potřeba podat, pokud v předchozím roce došlo ke změně vlastníka (koupě, darování, dědictví) nebo ke změně, která ovlivňuje výpočet daně (třeba přístavba, změna druhu pozemku). Termín pro podání přiznání za rok 2026 je do 2. 2. 2026 (řádný termín 31. 1. připadá na sobotu, proto se posouvá na nejbližší pracovní den). Kdo v nemovitosti nic nezměnil, nové přiznání nepodává — finanční úřad daň vyměří automaticky z údajů, které už má, a zašle výměr nebo daň strhne ze SIPO.
Termíny splatnosti
Daň z nemovitosti se platí ve dvou stejných splátkách, pokud celková daň přesáhne 5 000 Kč: první splátka je splatná do 1. 6. 2026 (31. 5. připadá na neděli), druhá do 30. 11. 2026. Je-li daň nižší než 5 000 Kč, platí se najednou do 1. 6. 2026. Vlastníci zemědělské půdy mají specifický režim splatnosti, který jim umožňuje uhradit celou daň najednou už k prvnímu termínu.
Platbu lze provést bankovním převodem na účet místně příslušného finančního úřadu, poštovní poukázkou nebo přes SIPO, pokud si vlastník tento způsob úhrady u finanční správy nastavil. Opožděná platba se úročí úrokem z prodlení, který finanční správa počítá ode dne následujícího po splatnosti — proto se vyplatí termíny sledovat i u nižších částek.
Příklad výpočtu na rodinném domě
U rodinného domu se základ daně počítá ze zastavěné plochy stavby, na kterou se použije sazba stanovená zákonem pro obytné domy, dál se připočítává příplatek za nadzemní podlaží nad zákonem stanovenou hranici a nakonec se výsledek vynásobí místním koeficientem obce. U pozemku pod domem a zahrady kolem se počítá zvlášť ze skutečné výměry v metrech čtverečních a příslušné sazby pro daný druh pozemku.
Konkrétní částka se tak liší dům od domu i obec od obce — dvě srovnatelně velké nemovitosti mohou mít výsledně jinou daň jen díky rozdílnému místnímu koeficientu, který si obec nastavuje samostatně, typicky v rozpětí od 1 do 5. Přesnou sazbu pro svoji obec lze zjistit na webu finanční správy nebo přímo u místně příslušného finančního úřadu, případně dopočítat pomocí online kalkulačky, která zohlední i aktuální místní koeficient dané obce.
Co dělat po koupi nebo zdědění nemovitosti
Nový vlastník musí podat daňové přiznání do konce ledna následujícího roku po nabytí nemovitosti — u dědictví se za rozhodné datum bere den právní moci rozhodnutí o dědictví. Podrobnosti k samotné koupi nemovitosti a nákladům s ní spojeným popisuje článek o tom, kolik stojí koupě bytu. Dědictví nemovitosti samo o sobě dani z příjmu nepodléhá, jak vysvětluje článek o dědictví a darech — daň z nemovitosti je ale samostatná povinnost, která běží dál bez ohledu na způsob nabytí.
V přiznání nový vlastník uvádí i podíl na nemovitosti, pokud ji nabyl spoluvlastnictvím s dalšími osobami, třeba s ostatními dědici. Spoluvlastníci se buď dohodnou na společném podávání přiznání jedním z nich, nebo si každý podá přiznání sám za svůj podíl.
Co když nemovitost později prodáte
Daň z nemovitosti a daň z příjmu při prodeji nemovitosti jsou dvě oddělené povinnosti. I když nemovitost prodáte v lednu, daň z nemovitosti za celý rok platí ten, kdo ji vlastnil k 1. lednu — noví majitelé tedy poměrnou část v praxi řeší mezi sebou v kupní smlouvě, zákon to ale nepředepisuje. Zda a kolik zaplatíte na dani z příjmu při prodeji, popisuje článek o dani z prodeje nemovitosti.
Časté otázky
Musím podávat přiznání každý rok znovu?
Ne, pokud se u nemovitosti nic nezměnilo. Finanční úřad daň vyměří automaticky podle údajů z předchozích let a zašle platební výměr nebo částku strhne z SIPO.
Co když nemovitost koupím uprostřed roku?
Daň za celý rok platí ten, kdo nemovitost vlastnil k 1. lednu daného roku. Nový vlastník podává přiznání až na následující rok, do konce ledna po nabytí.
Proč mi soused ve stejné ulici platí jinou daň za podobný dům?
Nejčastěji za tím stojí místní koeficient, který obec může stanovit odlišně pro různé části svého území nebo typy nemovitostí.
Jak se dozvím výši daně, když nepodávám přiznání?
Finanční úřad zasílá platební výměr nebo hromadný předpisný seznam, do kterého lze nahlédnout na úřadě, případně informaci o výši daně najdete i v daňové informační schránce.
Platí se daň z nemovitosti i za družstevní byt?
Za družstevní byt, kde je vlastníkem bytové družstvo, daň z nemovitosti platí družstvo, ne jednotlivý člen — podrobněji to popisuje článek o družstevním bytě.
Co se stane, když daň nezaplatím vůbec?
Finanční úřad dluh vymáhá včetně úroku z prodlení a v krajním případě může přistoupit k daňové exekuci majetku dlužníka, podobně jako u jiných daňových nedoplatků.
Zdroje a další čtení
Článek je obecná informace, ne finanční, daňové ani právní poradenství. Částky a sazby se mění — před rozhodnutím si je ověř u uvedeného zdroje.
